El Presidente de la República expidió el Decreto Ejecutivo No. 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal y rediseña su Capítulo IV, ahora denominado “De la mora, las consecuencias por el incumplimiento y la gestión de cobro”. La reforma fortalece la recaudación de expensas en los condominios: establece que la falta de pago genera mora automática, habilita la suspensión de bienes y servicios comunes no indispensables, y amplía las obligaciones y la responsabilidad de la administración.

La reforma introduce, entre otros, los siguientes cambios:

• Mora de pleno derecho. La falta de pago de una o más obligaciones vencidas coloca al obligado en mora desde el día siguiente al vencimiento, sin requerimiento previo. Se generan intereses sobre la tasa activa del Banco Central del Ecuador, más gastos de cobranza (art. 19.1).
• Suspensión de bienes comunes no indispensables. El condómino en mora pierde el uso de áreas sociales, piscinas, gimnasios, parqueaderos de visita, servicios centralizados (agua caliente, internet, lavandería) y la reactivación de tags o dispositivos de acceso complementarios, entre otros (arts. 12 y 19.2).
• Límites que no pueden afectarse. La mora nunca puede impedir el ingreso y salida ordinarios, el acceso al bien exclusivo y al parqueadero propio, el agua potable, la salubridad, la seguridad básica ni las rutas de evacuación y emergencias (art. 19.3).
• Procedimiento y plazos. Antes de aplicar cualquier limitación, la administración debe notificar el detalle de la deuda. El obligado dispone de cinco días para pagar, justificar, observar o solicitar un convenio. Regularizada la deuda, las limitaciones se levantan dentro de veinticuatro horas (art. 19.4).
• Liquidación como título ejecutivo. Cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador emite una liquidación y la somete a la Asamblea General en un plazo de treinta días; una vez aprobada, constituye título ejecutivo y obliga a iniciar las acciones de cobro (art. 19.5).
• Convenios de pago y reincidencia. Los convenios deben constar por escrito y la falta de pago de dos cuotas produce el vencimiento anticipado del saldo. Se regula además el orden de imputación de los pagos parciales y la reincidencia dentro de los doce meses siguientes (arts. 19.6 y 19.7).
• Voto condicionado y control de la Asamblea. Solo puede votar y ejercer cargos el copropietario que se encuentre al día. La Asamblea General puede conocer la cartera vencida por unidad, fiscalizar la gestión de cobro y remover al administrador por incumplimiento injustificado (arts. 39 y 45).
• Obligaciones y responsabilidad de la administración. La administración debe llevar un registro de cartera vencida, emitir estados de cuenta y publicar mensualmente el estado de pago por unidad. Responde personal y pecuniariamente por los daños que cause al condominio por dolo, culpa o negligencia (art. 60.1).

La reforma entró en vigencia a partir de su publicación en el Cuarto Suplemento del Registro Oficial No. 339 de 3 de agosto de 2026.