El viernes 30 de diciembre se publicó en el Séptimo Suplemento del Registro Oficial No. 913, la Ley Orgánica para Evitar la Especulación Sobre el Valor de las Tierras y Fijación de Tributos.
El proyecto de Ley fue remitido a la Asamblea Nacional por el Presidente de la República el 1ero de diciembre de 2016, con carácter de urgente en materia económica. Fue tratado como tal por parte de la Asamblea Nacional, la cual aprobó en segundo debate el texto definitivo, el pasado martes 27 de diciembre, realizando 12 cambios de forma y de fondo.
La ley trae importante modificaciones al Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD).
Responsabilidad de información catastral
El proyecto de ley determina que los notarios, registradores de la propiedad, entidades del sistema financiero, y cualquier otra entidad pública o privada que posea información pública sobre inmuebles, enviarán a la entidad responsable de la administración de datos públicos y a las oficinas encargadas de la formación de catastros, dentro de los diez primeros días de cada mes el registro completo de:
- Transferencias totales o parciales de los predios urbanos y rurales
- Particiones entre condóminos
- Adjudicaciones por remate y otras causas
- Hipotecas que hubieren autorizado o registrado
Obligación de actualización de los avalúos catastrales
El proyecto de ley establece que los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales y metropolitanos tienen la obligación de actualizar los avalúos de los predios a su cargo, a un valor comprendido entre el 70% y el 100% del valor del avalúo comercial. Este será determinado por:
- El avalúo comercial solicitado por la institución financiera para el otorgamiento de crédito
- El precio real de venta que consta en la escritura cuando se hubiere producido una hipoteca o venta
Nueva sección sobre el “impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de bienes inmuebles”
El proyecto dispone la creación de un “impuesto sobre el valor especulativo del suelo en la transferencia de bienes inmuebles”. Este busca gravar a la ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles.
De este impuesto, serán:
- Sujetos activos: los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales y distritos metropolitanos autónomos
- Sujetos pasivos – contribuyentes: las personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades que transfieran bienes inmuebles
- Hecho generador: la transferencia de dominio de bienes inmuebles a cualquier tipo, que dé lugar a una ganancia extraordinaria
- Base imponible: la ganancia extraordinaria en la transferencia de bienes inmuebles, y en aquellas transferencias que se realicen con fines elusivos o evasivos, a través de aportes de bienes inmuebles a fideicomisos o a sociedades que, sin tener como actividad principal la promoción inmobiliaria y construcción, en la práctica realicen dichas actividades sobre el inmueble aportado.
¿Cómo se calcula la ganancia extraordinaria?
| valor de transferencia del inmueble | – | valor de adquisición ajustado | = | ganancia extraordinaria |
El cálculo del valor de adquisición ajustado se obtiene:
| valor de adquisición | + | ganancia ordinaria
(valor de adquisición del inmueble x factor de ajuste – valor de adquisición) |
= | valor de adquisición ajustado |
*El valor de adquisición está conformado por la suma del valor que consta en la escritura pública de transferencia y los rubros correspondientes a obras o mejoras siempre que se encuentren debidamente sustentados. En caso de que dichas mejoras superen el 30% del valor del avalúo catastral, estas deberán estar actualizadas en los registros catastrales.
El factor de ajuste consiste en:
| ( | Promedio de la tasa de interés pasiva referencial (para depósitos a plazo de 361 días y más, publicada por el Banco Central en el periodo comprendido entre el mes y el año de adquisición y el mes y el año de transferencia del inmueble) | + | 1) | n (meses transcurridos entre la fecha de adquisición y la fecha de la transferencia, dividido para 12) |
Exenciones
El proyecto dispone que no son objeto de este impuesto, las transferencias de dominio por:
- Sucesiones por causa de muerte
- Donaciones
- Rifas y sorteos
- Remates o ventas realizadas judicialmente o por instituciones del Estado
Así mismo, establece que están exentas las operaciones realizadas por:
- El Estado, sus instituciones y las empresas públicas
- Los estados extranjeros y organismo internacionales
- Las empresas de economía mixta, en la parte que represente aportación del sector público
- Las personas naturales o jurídicas que tengan como actividad económica habitual la promoción inmobiliaria y construcción de bienes inmuebles en proyectos de vivienda de interés social y prioritario, conforme lo establezca el órgano rector de la política de desarrollo urbano y vivienda, y el control de la Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo
- Los deudores o garantes del deudor por las daciones en pago de inmuebles, para la cancelación de deudas hasta por el monto de las mismas
Tarifa del impuesto
Para liquidar la ganancia extraordinaria, se aplicarán a la base imponible las tarifas contenidas en la siguiente tabla:
| Desde | Hasta | Tarifa (%) |
| 0 | 24 salarios básicos unificados | 0% |
| Más de 24 salarios básicos unificados | En adelante | 75% |
El impuesto contemplado en la Sección XI del Capítulo III del Título IX del COOTAD, que establecía un impuesto del diez por ciento (10%) sobre las utilidades y plusvalía que provengan de la transferencia de inmuebles urbanos, seguirá aplicándose hasta la primera transferencia de los bienes que hayan sido adquiridos con anterioridad a la promulgación de la ley.
En el caso de predios rurales la primera transferencia se mantiene como no sujeta al mencionado impuesto, por lo que el impuesto sobre el valor especulativo del suelo aplicará exclusivamente en las siguientes transferencias. En el caso de terrenos urbanos baldíos, el régimen transitorio mencionado se aplicará exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2021 o hasta la siguiente transferencia.
Estarán exentas del impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía sobre los inmuebles que hubieren sido adquiridos con anterioridad a la promulgación de la Ley, las personas naturales o sociedades que tengan como actividad económica la promoción inmobiliaria y construcción de inmuebles, en proyectos de vivienda de interés social y prioritario.
Los contribuyentes que realicen de forma voluntaria la actualización de los avalúos de sus predios dentro del año siguiente a la promulgación de la Ley, pagaran durante los dos años siguientes el impuesto sobre los predios urbanos y rurales sobre la base utilizada hasta antes de la actualización.
Destino de la recaudación
La totalidad de la recaudación será para cada gobierno autónomo descentralizado municipal o metropolitano; los cuales destinarán dichos recursos a la construcción de vivienda de interés social y prioritario, o a la infraestructura integral de saneamiento ambiental, en especial al mejoramiento de los servicios básicos de alcantarillado y agua potable.
Casos de minusvalía
La ley agrega una disposición al COOTAD para que se reconozca la afectación que puede sufrir el valor de un bien inmueble por efecto de una obra pública. En esos casos todos los niveles de gobierno podrán reconocer hasta el 50% del valor de afectación a través de notas de crédito.
